En Valdivia se pueden distinguir dos etapas de grandes cambios, las cuales han modificado la forma de la ciudad:
- Primera etapa (1552-1909) caracterizada por ataques mapuches, dos incendios de gran envergadura y dos terremotos, que obligan a reconstruir la ciudad.
- Segunda etapa (1909-presente) Valdivia se industrializa y después del gran incendio de 1909, las industrias del borde río son explotadas, para ser exportadas rápida y efectivamente (barco de vapor).
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